房地产项目投资经济测算

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　　房地产项目投资经济测算

　　

　　一、常规开发项目经济测算

　　项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。

　　二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力

　　关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。

　　三、不动产价值测算

　　原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。

　　一、基础知识

　　名词解释

　　项目建设总投资

　　对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。

　　土地成本

　　即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。

　　勘察设计和前期工程费

　　主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。

　　建筑安装工程费

　　土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

　　室外工程和市政配套

　　城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。

　　其他工程费

　　包括工程监理费和竣工验收费。

　　管理费用

　　指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。

　　财务费用

　　财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。

　　可运用资金

　　指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

　　项目评价指标体系

　　静态评价指标

　　投资收益率

　　静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。

　　静态回收期

　　静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。

　　盈亏平衡点

　　静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。

　　动态评价指标

　　项目净现值

　　动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。

　　内部收益率

　　动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。

　　项目净现值率

　　动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。

　　动态回收期

　　动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。

　　二、常规开发项目经济测算

　　重要假设

　　项目基本经济技术指标

　　主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。

　　建设工期安排

　　建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。

　　成本计取比例

　　其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取；

　　管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取 ；

　　不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。

　　销售安排

　　在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。

　　销售回款

　　假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；

　　按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位；可根据项目情况进行调整。

　　资金安排

　　自有资金占总投资比例不应低于20%，且假设在建设初期一次性投入。

　　资本化率和银行利率

　　资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。

　　操作指引

　　一般由11张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。

　　注意事项：

　　一、与委托方充分沟通；

　　二、按先后顺序依次编制；

　　三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动；

　　四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接；

　　五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。

　　项目施工计划

　　根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。

　　

　　总建设成本估

　　项目投资估算

　　

　　销售安排及回款

　　

　　销售收入与经营税金及附加估

　　

　　投资计划与资金筹措表

　　

　　贷款还本付息估算表

　　

　　资金来源与运用表

　　

　　损益及利润分配表

　　

　　全部现金流量表

　　

　　敏感性分析

　　

　　三、租赁项目经济测算

　　开发期的相关假设参考常规项目

　　租赁抵扣项目

　　主要包括营业税、教育附加费、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等。

　　租赁期经营安排

　　主要包括租金及增长率、出租率。

　　折旧年限及方法

　　不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限及方法、残值率。

　　租赁收入与扣除项

　　

　　投资与资金筹措计划

　　

　　贷款还本付息表

　　

　　现金流量表

　　

　　四、不动产价值测算

　　理论依据

　　

　　收益还原法即是将在资产未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率还原至测算时点，以求取房地产价值的一种方法。

　　

　　计算说明中相关税费及费用计提比例仅供参考。

　　测算过程

　　

　　五、酒店价值测算

　　

　　经营净收益为酒店取得的税后利润，即为经营收益与支出项之差扣除所得税后的余额。

　　经营收益

　　

　　支出项

　　

　　免责声明

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