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一、 广州旧村改造的现行政策框架及更新方式
目前，广州市关于旧村改造的主要政策如下
更新方式：
深圳：自下而上—市场化程度高
意愿征集—土地房屋信息核查—计划申报审批—土地房屋确权—规划编制审批—搬迁补偿安置协议签订—实施主体确认—房屋拆除产权注销—土地出让开发建设—回迁销售
广州：自上而下—市场化程度低
基础数据调查—城市更新中长期规划—划定城市更新片区—片区改造策划编制审批—控规调整论证批准—更新年度计划—项目实施方案编制审批公示—搬迁补偿安置谈判—改造实施—立项规划国土等行政审批—土地出让—开发建设安置
作为旧改项目拓展，比较关键的因素还是看村的规划情况，是否会有一些限制条件，村里面的企业参与情况，以及村关系、村派系分配，平台公司的情况以及基本的经济测算。
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二、旧村拓展关键性问题
1、旧村改造政策分析
省市区各级政策要点分析
2、对于区位需要做一个潜在价值评估或周边楼价评价
3、规划总体评判可以参考各规划要求
宏观规划分析：城市规划发展、总规、土规、控规、三旧图斑等
4、评估村民意愿是否分散，领导人是否勇于担当，如何评判，看村委书记是否敢于主持村里“四议两公开”进行议事、将旧村选择引入意向企业进行开会讨论
5、评估街道是否支持，政府态度如何，村书记态度，经街道书记或区域领导默认，不反对，并让村领导清楚政府是支持的。
6、对于村民的条件也需清楚，需要明确村里共管资金，年度赞助费、表决的误工费、协议年限等。
7、根据各区情况，是否签订【前期咨询服务】、是否参与招投标前期意向企业、是否做方案采用村民表决通过再签订意向企业协议
8、对于平台公司，平台支付节点、平台对价，是否能落实到位村关系。
为了能更快，更方便的拿下项目，又能规避某些风险，通常会借助平台公司来做一些自己“坐不了”的事情，作为通过平台公司去做项目的优势在于能快速处理人脉关系，熟悉当地，办事灵活，一些不方便使用的项目资金费用，用其他灵活的方式进行入账。当然平台公示也是一把双刃剑，平台公司存在团队不专业，资金不充足，政府关系不密切，公司运营管理能力一般的一些情况，需要与房企进行紧密的配合。
对于平台公司实力的评估，也存在着很多方式：
1、平台公司对当地的政策是否了解
2、对于村是否有控制力，判断依据可以使观察平台公司是否能随时约见村上层领导，如果每次都是村领导的某位家属，一直没有见到过主人公，那可能就需要做一些防备了
3、平台公司在村里面是否有势力关系，如果能梳理各方势力需求并同意各方意见的平台公司，相信会是一个靠谱的平台公司。
4、平台方推荐此项目背后的逻辑也需要搞清楚
5、合作条件、资金如何支付、退出机制设置
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三、企业介入各区前分析要点
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四、.经济测算要点讲解
广州市最新的旧村改造成本核算办法是2019年10月发布的“广州市住房和城乡建设局关于印发 《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知（穗建规字〔2019〕13号） ”。《办法》详细列明了旧村改造过程中可列入成本的项目及其核算方式，并新增了按人均50+25㎡的复建住宅核算办法，以及融资地块土地出让金纳入改造成本等成本项目，为企业进行项目土地成本经济测算提供了详细的指引。
旧改项目当中的测算要点涉及到数据认定，公配比例，融资地价预估，其他成本经验值，融资面积反算，利润经验值，结余分配等。
（1）在数据认定方面 ，涉及到合法住宅和非法建筑量的认定，集体物业的认定
（2）公建配套比例方面 ，在广州的旧改当中，需要建设一定比例的公建配套，在实际的操作当中，比例按照重建后住宅建筑量的11%估算，至于为什么是11%，欢迎添加本人微信了解。
（3）其他成本方面 ，其中成本包括：不良地质处理费用、场地环境调查费用、污染场地土壤修复费用、土地农转用费用、城乡建设增减挂钩费用、整合周边地块费用。
（4）结余面积方面 ，规划结余：旧村庄更新改造项目，经审定的项目实施方案确定的建筑面积与规划的建筑面积相较有结余，按照4：3：3（市政府：区政府：村集体）。
对于拓展人员来说，经济测算就是包括了从 投资计划，各种税费、项目利润的计算、融资计划和成本、投入成本 ，到最终进行一些相应的 投资指标、现金流指标、利润率指标 的分析，最后对整个的投资结论做一个决策和判断。但从另一方面来讲，经济测算又是一场内部的博弈，投资部门，财务部门，成本部门三者之间的博弈。如何让这个帐通过各个部门的审核审批，那就八仙过海，各显神通吧。
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