作者：天道
有很多兄弟老是问地价怎么测算，在38号文出台前，由于地价涉及评估地价，要采用两种或两种以上评估方法，取权重和修正，联想的空间较大，还要核减原已缴纳地价的残值，好折腾啊。
38号文出台以后，地价基本上按照公告基准地价的倍数，因此项目指标一旦确定了，地价基本上就固定的了。至于怎么算，现在交流一下。
首先我们先瞅瞅四个文件，第一个是《深圳市人民政府关于修改的决定》（深圳市人民政府令290号），这个文件的核心意义是原地价测算体系不算，按新的政策来，即使改造前你原来缴纳的地价残值，政府也不跟你算了；
第二个是《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号），这个文件是地价取值的标准文件，这个是重点，要睁大眼睛看看附件1。还提了一点8号文作废，也就是不搞基准容积率和基准建筑面积、分段收费的玩法了，也不区分小地块了；
第三个是《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》（深规土〔2015〕587号），这个文对各类地的测算顺序、分摊方法有明确规定；
第四个是《深圳市规划与国土资源局关于多功能用地使用年限问题的复函》（深规土〔2002〕336号），这个是关于多功能用地年限修正的文件，简单说就是同一宗地只能有一种土地使用年限，综合性用地以大比例用地来确认使用年限。
好了，实际上你熟悉38号文和587号文两个文件就行了。首先我们来看587号文，这个文在38号文出台以后是半瘫状态，但一些测算理论应该不会改变。先看测算顺序：
（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；
这条没有实质变化，38号文第（十三）有提，这个测算比较简单，不懂可以继续往下看，你自己可以搞定的。
（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。
国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。
这个是我们的重点，我们今天要玩的就是这个。
至于第（三）小点小地块的测算方式，前面已经讲过了，这条已经被弄残了，从现有的政策来看，不区分小地块的地价测算方式了。
接着，该往下看这个文测算步骤了
（一）按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
（二）按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应缴的地价；
（三）汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。项目包含多个地块的，先计算项目各建筑功能的平均单价，再测算各地块各建筑功能地价，最后汇总计算出各宗地地价。
这是咩意思？简单说，地价测算和五类地、建成后的产品功能、面积挂钩。再看看38号文的附表1有些啥，哇，好多用地类型，眼花缭乱的。
实际上，我们按照地价测算顺序给他们站站队，首先是国有未出让土地（包括附表中已办理转地补偿的零星国有未出让土地、小地块城市更新项目应移交未移交用地）。
其次是城中村用地（细则的56条自己去看）、接着该旧屋村了，接下来是国有已批用地（含按原历史遗留问题补偿给原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移的用地、附件1中出现的一些其他带有“已批”字样的土地）。最后是处置用地。
这里简单提一下，经“原历史遗留问题处理”的国有已批用地，对于办理在股份合作公司名下，新政策是给了大大的政策支持的，地价便宜了不少。
其次，可以简单的理理思路，同功能改造基本上是基准地价（你要“工改工”工业自用和整体转让这种事别跟我提）；工业、仓储、物流、配套改住宅、办公、商务公寓，酒店，商业功能的，明确是基准地价的4、3、5倍。
废话唠叨了半天，来点实际的，我们来假设测算一个城市更新商住项目的地价，开始怎么测算，打开Excel。
测算方法流程
首先设置基准地价表（为了便于以后用，建议一次性设置到位）：
第二步，该设置项目指标了，由于保障性住房、人才公寓和创新型用房都是免地价的，可以做到一起。如下表：
第三步，该出五类地了，这个是关键。
这里要说明一下，我们算地价只算政府出让给你建设的这部分，按照测算优先顺序，国有未出让土地→城中村用地→旧屋村→国有已批用地→处置用地。
前一种类型不够的情况下，才会往后一种类型测算下一种性质的土地（上表中的国有已出让和村集体违法用地没有先后顺序），很多情况下只会测算到国有已出让土地。
但是对于国有已出让土地，由于其种类众多，可能涉及到分摊的问题，假设项目拆迁范围8万平方米，开发建设用地面积5万平方米，国有未出让、城中村用地/非农建设用地、老屋村用地面积有3万平方米，村集体办理“两规”1.2万平方米，办理在个人或者企业名下的“两规”面积1.5万平方米。
那么计算时候，股份合作公司计入的“两规”用地为（5-3）*1.2/(1.2+1.5)万平方米，计入国有已出让“两规”用地为（5-3）*1.5/(1.2+1.5)万平方米。
第四步，该出年期修正系数了，下表只是几个常用的年期修正系数，可以根据实际需要自己去添加：
第五步，好了，英雄和装备都出完了，该决一死战了。我们这个项目的假设前提是配有保障性住房的，下面就是制地价测算表了。先上结果，再告诉你怎么算。
看好了，我只说一遍啊。第三栏“建筑面积”为单元格项目指标中的住宅E1×五类地中国有未出让土地占比D11，住宅的补缴标准为基准地价的5倍（新政国有未出让全部是5倍，国有已出让土地低价值的改商住才是4、3、5倍），商业也是一样。但是由于商业基准地价是40年期下的，还需要乘以1.346修正到70年。
对于城中村用地，因为5.0容积率以下是免缴纳的，所以“应补缴面积”这一栏，可以这么设置为MAX(分类建筑面积*(容积率D10-5)/容积率D10,0)，老屋村把里面的“(容积率D10-5)”改成“(容积率D10-2)”就行了。本项目是配建了保障性住房的，还记得要将“国有已出让土地”的补缴标准乘以80%，表格自动会生成结果了。
如果想做得完美一点，把补缴标准分成基准地价、系数、修正年限三栏。有些涉及到国有已出让土地按1倍标准，有些倍数不一样的，多复制一栏就行了。总之，原理是这样，办法是人想出来的。
最后回到前面的问题，70个项目也是按照这种算法，只是系数取值不同，地价测算的重点是五类地和面积分摊问题。还有，非农和征地返还空地直接开发、工改保等等，按照上面的思路去套就行了。
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