投资测算表财务部分其实是投资测算的归口部分，一个项目好不好，到这里就可以见分晓。
那么，不懂什么是价内税和价外税，不懂增值税，土增税，能做测算吗？
答案是能。
想一想小区菜贩，他们不懂各种税没学过财务知识，可是一年下来，利润算的明明白白的。其实投资测算也是这样，不管你怎么计算，你用什么模板，最终的结果就是这个项目花了什么代价拿下，最终赚了多少钱。
01
投资测算财务部分最重要的校验是：不考虑税计算出的利润和考虑税计算出的利润是完全一样的。
这里的不考虑税实际上是有税，但是不会去算税，而不是偷税漏税不去缴税。
说白了，不考虑税去计算利润，是按照不懂税的逻辑去计算的利润。考虑税算出的利润是指财务出身的同学用财务思维计算出的税。这也是要讲的日常逻辑和财务逻辑，这两个结果是完全一样的。
下面举个例子说明一下：
小明从批发市场买了100元的铅笔，批发市场给了一张发票，列明不含税金额86.21元，税金13.79元，120元卖给别人，开了一张发票给客户，列明：不含税金额103.45元，税额16.55元，给税务局交了一笔税16.55-13.79=2.76元。
赚了多少钱？
这个问题，不懂财务的人的逻辑，就是我收到的钱减去我付出去的钱就是赚的钱。那么这样做行不行呢？
我们对比看一下结果。我们的日常逻辑就是收到的120元钱减掉我进货付掉的100元钱，减掉给税务局缴税的2.76元，那么最终我赚的是17.24元。
财务人的逻辑，是我的销售收入减去销售成本减去利润表的税金就是我的利润：赚的钱=卖出的不含税的金额103.45-买入的不含税的金额86.21=17.24元。
那么大家可能会问，为什么税没有在这里体现？那是因为增值税是不计入利润表的，所以不用减去税。
简单来说，增值税其实是体现在销售收入和销售成本中的，比如这里的我收到120元，但是我的销售收入只是103.45元，这里两者的差16.55元就是税，增值税的销项税额。
我付出的100元，但我的销售成本86.21元，这里两者的差13.79元也是税，是增值税的进项税额，大家看到日常逻辑计算结果17.24元，财务逻辑计算结果也是17.24元，金额是完全一致的。
由此可见，日常逻辑和财务逻辑虽然计算方式不同，但是计算结果是一样的。
所以就算你不懂财务，按照日常逻辑去做测算也是完全没有问题的。
那么再举一个例子，虽然增值税不计入利润表，但实际上它也是吃利润的。
贾明从批发市场买了100元的铅笔，没有取得发票。120元卖给别人，也没有取得发票，那他赚多少钱？
这个很简单，就是用收到的120元，减去付出的100元，剩下20元，这不是比前面的例题多了2.76元，这个金额就是交给税务局的2.76元，所以说这里的增值税一共就是吃了2.76元的利润。
这样说下来是不是很简单？但是做测算的时候，很多人会搞错。这里的实质就是增值税变相减少了收入的金额。所以说虽然增值税不计入利润表，但实际上增值税是会吃利润的。
02
举前面两个例子是为了说明，不具备财务知识，用日常逻辑去做测算是完全没问题的。
但基础的财务知识我们也是需要具备的。做测算时，基本上就是用日常逻辑计算出来的金额和财务逻辑计算出来的结果是否相等来检验整个测算表的准确性。
再举例子，我们把日常逻辑和财务逻辑放到测算表中，看有什么区别。
假设投资一块地，收到的销售回款（在日常逻辑上是销售回款），在财务逻辑上是不含税收入，其中两者的关系是什么？销售回款是大于不含税收入的，它中间的差异就是增值税的销项税额。
我们支出去土地款，日常逻辑是土地款，财务逻辑叫不含税土地款，他们的关系是土地款大于不含税土地款的金额。
另外，我们付出的还有一部分工程款，日常逻辑是工程款，财务逻辑是不含税工程款，他们的关系也是日常逻辑大于财务逻辑。
我们继续看日常逻辑支出的还有什么？增值税，但是在财务逻辑里是没有增值税的。
为什么没有？
因为增值税在财务逻辑里其实是隐含在销售回款和各种工程支出里。不含税收入其实已经是销售回款扣除了增值税的销项税。在土地款和工程款里也是，含税金额已经扣除了进项税。
所以特别要注意，财务逻辑是不含增值税的。
我们还要支付税金，附加税。那么在日常逻辑里，附加税是等于财务逻辑的附加税，同理的，日常逻辑土增税也是等于财务逻辑的土增税， 所得税也是一样。
但是，管理费用和营销费用大于财务逻辑中的管理费用和营销费用。
对管理费用和营销费用来说，它的大头基本上是工资，进项税额比较少，一般为了保证测算严谨性，一般进项税忽略不计。所以在测算的时候，会默认为管理费用等于财务逻辑的管理费用。其实财务费用的管理费用是要减掉一部分进项税的。
再看一下，融资利息。日常逻辑的融资利息是等于财务逻辑的融资利息的。这个主要是因为，国家规定融资相关的东西哪怕取得了增值税专用发票，也是不能抵扣的。
前面说到，不考虑税计算出的利润和考虑税计算出的利润是完全一样的，是测算里最重要的一个校验。这么罗列下来，大家会发现日常逻辑是简单的，财务逻辑是难的，当然这两个大家都要掌握，这个是我们日常测算表的校验逻辑。
03
接下来我们看下，日常逻辑下各个金额怎么确认的？
同样把各类型列一下，收进来的减去支出的就是等于赚到的。
那么日常逻辑就是销售回款减土地款、工程款、增值税、附加税、土增税、所得税、管理营销、融资利息等于利润。
其中销售回款的金额是可以确认的，销售单价和可售面积这俩数字是前端就可以定的，二者相乘就是销售回款。
土地款一般按照土地挂牌价格；工程款是成本部给出数字；增值税、附加税、土增税、所得税都可以根据计算得出。
管理和营销，用销售回款乘以一定比例就可以计算出，这个比例是前端部门会给到。
最后再说融资利息，测算的重点就是在确认融资利息。因为其他的数字都是可以通过计算或前端部门提供来确定，但融资利息其实是一个倒嘎算出来的，也有极端的情况。
如果融资是按集团公司融的，无需计利息，那么融资利息就等于0。
融资利息是根据资金占用的金额乘以利率和天数得出的。天数可以通过资金倒排出来；利率一般根据市场利率或者协议上的利率；资金占用的金额是资金排布后确认的。
我们再来简单说下，资金占用金额，因为一般来说天数比较好确认，利率也好确认。
举例子，小王卖烧饼，卖了3个月，18年的10、11、12月，那么每个月的月初要备100元的零钱，方便找零。必须要保证下个月要有100元散钱，如果上月末亏损，就要找人借。
那我们看下实际情况，2018年10月的时候备了100元散钱，这个月赚了200元，但是人工材料支出400元，其实亏了200元，但是加上月初备的100元之后，还亏100元。由于11月月初必须要有100元散钱，倒排下，10月底需要向别人借200元。
再看11月，本月赚了300元，材料人工花费350元，亏损了50元。加上月初备的100元散钱，这个月剩余50元。为了保证12月月初备用的100元散钱，必须得向别人借50元。
18年12月赚了400元，支出了800元，那么这月亏了400元。加上期初的100元散钱，还负债300元。这时候需要向别人借400元。
大家看到，融资金额就是我问别人借钱，根据本期的盈亏，得出的剩下的钱是多少，接着在要保证下个月月初金额的前提下，算出我必须要问别人借多少钱，这样的一个过程。
不考虑税和考虑税算出的利润是完全一样的，这个是整个测算表财务部分的精华，也是做测算最重要的校验。
来源：牧诗地产圈（id：mrthinkers），本文已获授权，对原作者表示感谢。
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