旧改项目前期拓展——经济测算

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　　在距离上一篇文章已经过去了很久，在第一篇的文章中，我们已经详细讲解了初级可研报告的内容，本来在一期当中想讲讲深度可研报告的内容，但目前在网上已经出现了太多关于深度可研报告的文章，所以这次就重点讲讲投拓人员的重头戏——经济测算。

　　旧改的经济测算虽然比传统的项目要复杂，旧改涉及的风险和不可预测点也是非常之多。但所有的地产项目测算逻辑都是一样的，把所涉及到数据，事项，成本全部梳理一遍，把帐说清楚做清楚，就能趋向于实际。

　　图片来源于网络

　　因此，总的来说就是，在项目前期阶段，为了对项目进行经济效应评价并作出投资决策，必须对项目的投资和成本费用进行相对准确的测算。如果投资测算误差太大，必将会导致最后的决策失误。虽然每家企业对测算的标准不一致，但大致逻辑是相似的。

　　那么，旧改当中经济测算要如何做呢？

　　1.旧改项目中测算各子表的讲解

　　虽然测算的逻辑是一样的，但城市更新项目不仅涉及了常规地产项目的拿地成本，设计，评估以及工程成本等，还要涉及城市更新项目独有前期费用，拆迁安置费用，总体的税务成本等。对于投拓人员来说，不仅增加了测算的难度，还得考验专业程度和精准预判。根据以往的项目经验，一共涉及到9类子表，分别是：

　　1.规划指标; 2.横道图; 3.成本估算表; 4.销售收入表; 5.投资估算表; 6.损益及利润分配表; 7.现金流表; 8.敏感性分析表; 9.利润估算表

　　规划指标表

　　成本估算表

　　投资估算表

　　2.经济测算要点讲解

　　旧改项目当中的测算要点涉及到数据认定，公配比例，融资地价预估，其他成本经验值，融资面积反算，利润经验值，结余分配等。

　　（1）在数据认定方面，涉及到合法住宅和非法建筑量的认定，集体物业的认定

　　（2）公建配套比例方面，在广州的旧改当中，需要建设一定比例的公建配套，在实际的操作当中，比例按照重建后住宅建筑量的11%估算，至于为什么是11%，欢迎添加本人微信了解。

　　（3）其他成本方面，其中成本包括：不良地质处理费用、场地环境调查费用、污染场地土壤修复费用、土地农转用费用、城乡建设增减挂钩费用、整合周边地块费用。

　　（4）结余面积方面，规划结余：旧村庄更新改造项目，经审定的项目实施方案确定的建筑面积与规划的建筑面积相较有结余，按照4：3：3（市政府：区政府：村集体）。

　　由于篇幅问题，在要点方面只讲解了四个要点，其余要点将会在后续的文章中补充。

　　对于投拓人员来说，经济测算就是包括了从投资计划，各种税费、项目利润的计算、融资计划和成本、投入成本，到最终进行一些相应的投资指标、现金流指标、利润率指标的分析，最后对整个的投资结论做一个决策和判断。但从另一方面来讲，经济测算又是一场内部的博弈，投资部门，财务部门，成本部门三者之间的博弈。如何让这个帐通过各个部门的审核审批，这就需要大家各显神通了。

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