岁末 绍兴 土拍大戏落幕了，火爆一如开年。
按目前绍兴的土拍“游戏规则”，溢价不能超35%，超过了就要比谁送配建房面积多（无偿赠送政府）。
这种“割肉”式的玩法，在昨天发挥到了极致，配建房的面积竟然都超过了总建面的十分之一。
也就是说， 房企好不容易拍块地，整盘却大幅缩水超过十分之一的房子没了！
所以，折算掉这个成本，这次的真实 土地楼面价 是多少呢，不妨测算一下。
基础数据源于绍兴土拍交易系统
答案是惊人的。
城东则水牌7-1地块，位于城东与 袍江 之间的“断片”板块，勉强能算是城东，但 实际楼面价达23308元/方，实际溢价率41%。
城西YC-06地块，位置靠近福全，只能勉强算城西地段， 实际 楼面价 高达21931元/方，实际溢价率达46%；
上图只是保守估计，还没算几千万的配建房建筑成本，算上会更高。
城东则水牌7-1地块区位图
城西YC-06地块区位图
笔者印象中，年初绍兴首拍——大热的众安震元地块，溢价率也才46%，与此次一致。
可以说， 2020，绍兴楼市以”魔幻“开年，并以”魔幻“收尾。
新政当前的楼市，房企获地需要“竞价+竞配套”，如果透过现象看本质，会发现似乎这只是在表面上“扼制”了地价。
因为配建房也是一种高昂的成本，可以“隐性”抬高房价， 不仅减少了可售房源的面积，还搭上珍贵的土地和几千万的建安成本。
更糟的是，因为配建房的存在，拉低了整体商品房小区的档次和圈层感。
比如昨日拍出的则水牌地块，土地价拍到了封顶21.65亿元，因为须配建12600平方，相当于要赠送政府126套房子（假设每套房子100方的话）。
按城东则水牌那个地段估价，这批房子至少值几个亿。
这几个亿的成本，未来也将平摊到商品房里，成为销售房价的一部分，最终转嫁给购房者。
在笔者的小区群里，每天都有邻居在讨论房价。
小区哪套房子挂牌价涨到多少了云云，总有一些挂牌的房子，价格远高于大家的预期，成为卖方房源快速出手的谈资和”论据“。
至于那些房子是不是有价无市，就不管了，反正它”掩护“了卖房者，也提升了市场对小区房价的预期。
同理，新房楼市也是如此。
当一块新”地王“出现，地产业内称之为”站岗“。
也就是说，地王的超高楼面地价，带动了市场对未来房价的上涨预期，使周边已在售的楼盘能够迅速地销售出货。
就如同有人在危险的前线站岗，让其它人能够安然入睡。
至于站岗的那人会不会挂掉，或者是”谁站最后一班岗“，就没人知道了。
或者说，大家都觉得自己运气不会那么背，恰好成为”最后一班岗“的接盘侠。
图片源于网络
年初，突如其来的疫情弥散国内，楼市如一台高速列车来了一脚急刹车后，却立即再次高速行进。
岁末，古老而焕新的绍兴城虽依然繁荣喧嚣，在地产人眼里却早已改朝换代， 房价的抬升幅度让人感觉即便是1年前，想起来都恍如隔世。
一头一尾，从魔幻的年初，到同样魔幻的岁末，无论好坏，这中间是我们共同经历，想起 狄更斯 《双城记》里的话：
这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代； 这是一个愚蠢的年代，这是一个智慧的年代；这是一个怀疑的时期，这是一个信任的时期；这是失望之冬；这是希望之春；人们面前一无所有，人们面前应有尽有...
2021的元旦，祝愿新的一年，无论有房没房，都要团团圆圆。
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