商业地产改造升级测算案例

　　三年一小调，五年一大调，调整、改造和提升是购物中心永恒的主题，再好的项目、再好的规划、再好的招商业态，也不可能做到一劳永逸、一成不变。

　　例：领展商业地产reits平均每年改造投入6-8亿港元

　　某商业地产标杆企业：

　　如果计划对项目进行改造， 改造成本原则上需要5年内收回。

　　一、案例背景

　　某商业综合体项目，原有业态规划在地下1层落位精品超市，该精品超市经营面积4000平米，租金60元/月/平米，年租金288万元。

　　开业3年后，距离项目百米处新开一沃尔玛大卖场，受竞争影响该精品超市经营不佳。

　　二、改造计划

　　购物中心计划和精品超市解约，对原有区域进行改造，重新规划分割为11间商铺，包括服装集合店、化妆品集合店、餐饮、水吧、面包甜点等品类；改造周期预计4个月。

　　改造后业态规划和租金标准

　　三、改造测算

　　1、改造成本

　　改造总投资包不仅是改造费用，还包括超市解约赔偿和改造期间的租金损失。

　　（1）按1000元/平米改造标准，改造成本为：

　　4000平米*1000元／平米=400万元； （2）提前和精品超市解约，业主方需支付6个月标准租金作为解约补偿：

　　4000平米**60元/平米/月*6个月=144万元； （3）改造周期4个月，期间租金损失为：

　　4000平米*60元/平米/月*4个月=96万元； 改造总成本=400+144+96=640万元

　　2、租金收入增长

　　改造前年租金为288万元，改造后年租金513.1万元，租金提升金额为：

　　513.1-288=225.1万元

　　假设房产税税率12%，增值税及附加合计5.6%，则税后租金收入提升金额为： 225.1万元*（1-17.6%）=185.5万元； 改造后虽然经营面积虽然有所减少，但租金收入不减反增。

　　３、改造投资回收期

　　该项目在财务方面的评价标准是租金增长在多长时间能收回改造费用：

　　640万元/185.5万元=3.5年

　　即3.5年收回改造成本。

　　问题：

　　您所在项目是怎么评判改造项目的？这个改造项目如果在您公司能否获批？

　　文章来源：商业地产与电商

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