【国盛计算机】中国版REITs对计算机影响机制及力度测算

　　事件：4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

　　证监会发改委力推基建REITs，新基建位列六大行业之一

　　新基建位列REITs试点六大优先行业。4月30日，证监会与发改委联合下发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，文件指出就推动国家重大战略实施，服务实体经济，支持重点领域符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目开展基础设施REITs试点。要求各单位密切配合推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。交易所公开发行的规定，标志着我国REITs发展取得重大突破，进入公募发展的全新时代。

　　试点项目要聚焦重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

　　试点项目要聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

　　REITs试点规定是新基建行业又一重磅催化剂。2020年一季度，中央召开数次工作部署会议加快新型基础设施建设进度，“新基建”包括5G基建、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大领域。截至2020年3月初，已经开建的新基建项目共70多个，金额超过1万亿。已经有24个省份列出计划，总投资额为48万亿。其中，基建投资是各地投资计划中的重要组成部分，部分地区基建计划投资额甚至占到了总投资额的一半以上。此次REITs新规六大支持行业之一为新基建，代表着政策层面对于新基建的重视。

　　公募REITs面向公众公开发行，目的在于获取长期稳健回报

　　公募REITs面对公众公开发行，是一种获得长期稳健回报的权益性工具。REITs（Real Estate Investment Trusts）是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。根据海外市场的发展经验，REITs的内涵不局限于商业地产中的购物中心、写字楼、宾馆、医院等，铁路、公路、通讯、电力、污水处理等等具备经济价值的不动产都可以进行REITs化，其中数据中心REITs和基础设施REITs是众多类型中的最常见的几种。

　　公募REITs是以公开发行的方式向投资者们筹集资金的形式，发行需要证券监管机构审批，一般可以在公开交易场所上市流通。标准形式下，REITs通过向投资者发行份额，投资者一方面可以获得REITs的分红收入，另一方面还可以在二级市场上自由交易获取资本利得；REITs持有不动产或不动产组合，自行或者委托给第三方运营管理机构进行运营，以收取运营收入。此外，REITs由专业的管理人和托管机构进行管理和托管，还可以在一级市场上通过IPO和增发等方式进行融资。

　　信息基础设施REITs化在海外早有成熟先例

　　美国基础设施REITs占比排名第2，数据中心REITs占比排名第7。REITs起源于美国，早期主要用于盘活房地产存量资产，提升中小投资者参与度，并帮助房企融资。成长雏形期是上个世纪六七十年代，在2009年后，美国经济经历了次贷危机后开始进入到复苏周期，REITs迎来了规模爆发式增长的阶段。2007年美国国税局在给美国电力基础设施联盟的批复函中确认了基础设施可以成为REITs的合格投资对象，这也确立了REITS投资基础设施项目的合法地位。目前美国的REITs已广泛投资于电力配送网络、移动通信塔、天然气管道网等新型基础设施领域。

　　海外IDC领先企业大多以REITs形式运营

　　Equinix向REITs转变后，迅速打开成长空间。IDC的特点与商业地产类似，前期投入巨大，未来现金流稳定可靠。海外大部分顶级的IDC企业都通过REITs化来提升自身的融资能力，来实现其IDC业务的持续增长。

　　以Equinix为例，Equinix成立于1998年，是全球最大的第三方IDC企业，公司于2002年上市。上市之后，Equinix通过自建+收购IDC的商业模式迅速完成拓展。公司在2012年向REITs转变，用了三年时间从2012-2015年正式完成了REITs化，此后公司通过REITs的渠道募集了稳定的资金来源，成为支撑其高昂的资本支出的基础。从REITs化前后的数据以及市值表现进行对比可以发现，REITs化后公司资本开支明显大幅增加，反映到股价上从2015年后开始公司市值加速上涨。

　　公募REITs试点将助力我国“新基建”加速发展

　　我国信息科技领域的GDP约3-4万亿元/年。我国信息科技领域占比GDP比重总体维持在3%左右，并且趋势稳中有升，2019年全年信息科技业的投入约为3.27亿元人民币。我国宏观经济发展速度从高速转向中高速，信息科技领域的投入占比也在不断提升，但总体仍然保持在4万亿/年左右。

　　存量基建资产撬动规模达万亿元，新基建REITs潜在规模可达千亿元。我国历史存量积累形成约380万亿的存量基建资产，包括水、电、气、路、网等，其中产生收入现金流的经营性资产大概120万亿。假设经营性基建平均存续期为8~10年，5%经营性资产产生的现金流拿来做REITs，则REITs可达2.5-3万亿的规模；如果10%的比例，则REITs规模可达 5-6万亿元。由于REITs试点优先六大行业，其中之一即为新基建，假设新基建在REITs的占比为15%，则投入到新基建的资金量可达0.45万亿元，此规模远超过政府通过财政支出或其余补助手段流向信息科技领域的资金。

　　计算机企业REITs化的可能性评估

　　REITs新规目的在于盘活现有项目，设立了较为严苛的门槛。试点项目应符合以下条件：1）项目权属清晰。2）具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。3）发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。综上，新规对公募REITs项目的要求比较高，需要权属清晰、手续齐全、已经通过竣工验收的项目，需要有持续、稳定的现金流。对于计算机企业而言，大部分计算机企业属于“轻资产”模式，既有业务模式主要是售卖软件硬件以及提供解决方案，固定资产较低，在这种情况下REITs新规的出台，对于大部分无既有项目的计算机公司而言，仍然不是一个强有力的融资催化剂。

　　投资建议及重点标的

　　我们认为可以从以下三个维度来筛选重点受益标的：

　　1）目前运营能力强，已经储备了规模较大、运营成熟的基建资产的公司，特别是IDC运营模式已经开始成熟的企业，包括宝信软件、光环新网、数据港、奥飞数据等，以及相关产业链企业包括浪潮信息、中科曙光等。

　　2）目前在手PPP等投资类项目较多的公司，对于资金有一定需求的公司，包括易华录等。

　　3）受益于传统基建REITs，REITs激活传统老基建后的软件企业，包括广联达、超图软件等。

　　风险提示

　　政策落地风险：目前支持基建REITs的纲领性文件已经推出，但后续还需要进一步细化、完善，才能将纲领性文件中的要点落实落地。如果政策发生变化或推动进程不达预期，可能存在政策无法真正落地风险。

　　REITs资金未能流通到科技领域的风险：REITs试点的项目具有较为清晰的条件，科技类企业通常拥有成长期和成熟期不同阶段，成长期资金需求较大，但不具备成熟的经营模式或者满足政策要求的合格优质项目，如果上市公司在手项目无法满足政策要求，则无法通过REITs募集资金。

　　REITs运营风险：若后续成功发行基建REITs，则还需要管理机构专门从事REITs的运营管理，而我国相关的行业并不健全，经验缺乏，可能存在REITs项目运营管理的风险。